合併に伴うARES J-REIT Property Index等算出方法、利用データ等について

ARES J-REIT Property Index等指標（以下、「AJPI等指数」といいます）算出時における、合併対象銘柄の物件データの取扱及び各種指数の算出方法は、以下の通りです。

1．合併に伴う取得物件の取扱について
（1）AJPI等指数の算出対象データについて

J-REITの合併時に、存続投資法人又は新設投資法人が消滅投資法人から取得した物件については、各種指数の算出に必要なデータが開示されている限り、算出対象から除外せず、取得した決算期から各種指数の対象とします。

(注)
合併を伴わない物件取得等、一般的な物件取得の場合には、取得した決算期には取得物件を各種指数の対象から除外し、物件を取得した決算期の翌決算期からインデックスの対象としています（キャップレートについては翌々期から算出対象）。上記方針は、合併に伴う物件取得に係る例外的措置です。
（2）合併後最初の決算期の期首市場価値（BMV：Beginning Market Value）の取扱について

指標算出に当たっては、合併したJ-REITの保有物件について、以下を期首市場価値（BMV）として利用します。（いずれの場合も、期末市場価値（EMV：Ending Market Value）は、合併後最初の決算期末における不動産鑑定評価額とします。）

(ⅰ) 合併直前の決算期末時点の不動産鑑定評価額が開示される場合
合併後最初の決算期のBMV＝合併直前の決算期末時点の不動産鑑定評価額
合併後最初の決算期のBMV＝合併直前の決算期末時点の不動産鑑定評価額
(ⅱ) 合併直前の決算期末時点の不動産鑑定評価額が開示されない場合
指標算出に当たっては、合併したJ-REITの保有物件について、以下を期首市場価値として利用します。
(a) 合併直前の決算期中のある時点における不動産鑑定評価額が開示される場合
合併後最初の決算期のBMV＝合併時点に最も近い時点の不動産鑑定評価額
合併後最初の決算期のBMV＝合併直前の決算期末時点の不動産鑑定評価額
(b) 合併直前の決算期中に不動産鑑定評価額が開示されない場合
合併後最初の決算期の期首市場価値に係るデータが利用不能と判断し、期首市場価値を利用した指数（AJPI、キャップレート）の算出対象から当該物件を除外します。
(注1)
合併を伴わない通常の場合は、原則的に「期首市場価値＝前決算期末の不動産鑑定評価額」です。従って、上記（ⅱ）（a）の措置は、合併に伴う例外的な措置です。
(注2)
上記（ⅱ）（a）の措置をとる物件は、合併直前の決算期において、期末の不動産鑑定評価額に加え、当該期間のNOIも公表されないことが一般的であり個別不動産のインカム収益率を計算することができません。このような開示がなされる物件については、原則的には、合併直前の決算期における指数算出の対象に含まれません。
2． AJPI算出に伴う個別不動産の収益率算出方法修正について
(1) 基本方針
  1. インカム収益率については、合併後最初の決算期（決算期間 n1 ヵ月）について公表されるNOI（Net Operating Income）を基に算出する。従って、算出される個別不動産のインカム収益率は n1 ヵ月収益率となる。
  2. キャピタル収益率については、期首市場価値（BMV：Beginning Market Value）時点から期末市場価値（EMV：Ending Market Value）時点までの期間（ n2 ヵ月）における市場価値の変化を基に算出する。従って、算出される個別不動産のインカム収益率は n2 ヵ月収益率となる。
  3. 個別不動産のインカム収益率、キャピタル収益率の算出式の分母（期中平均投資残高）には以下の式を適用する。
ares/基本方針
（注１）
上式の分母算出に当たっては、以下の2つの想定を置いています。
  • 〔想定1〕CIk及びPSkが、BMVk時点からEMVk時点までの期間（ n2 ヵ月）の期央で発生。
  • 〔想定2〕分母の算出にあたっては、BMVk時点からEMVk時点までの期間（ n2 ヵ月）において、NOIkが毎月均等に
    　ares/基本方針だけ発生。
（注2）
（注1）に示した想定の下、個別不動産収益率の算出における分母のNOI係数ares/基本方針は以下の算式によって算出されます。
ares/基本方針
上式の想定及びNOI係数算出式イメージについては、合併を伴わない場合（ares/基本方針 ）について記載した以下のウェブページをご参照ください。
「＜ご参考1＞不動産投資収益率の算出式の根拠 2.上場J-REITデータを用いた場合の算出式」
合併を伴わない場合、NOI係数は、上式でとして得られるを小数第4位で四捨五入した0.417となります。
3. 各個別不動産収益率の算出式（米国NPI算出式に準拠）

個別不動産のインカム収益率、キャピタル収益率を、以下の算式によって算出する。

各個別不動産収益率の算出式（米国NPI算出式に準拠
各個別不動産収益率の算出式（米国NPI算出式に準拠

ただし、

  • 　個別不動産の年率換算前収益率： Ending Market Value of Real Property k（個別不動産kの期末市場価値）
  • 　個別不動産の年率換算前収益率： Beginning Market Value of Real Property k（個別不動産kの期首市場価値）
  • 　個別不動産の年率換算前収益率 ： Partial Sales of Real Property k（個別不動産kの部分売却額）
  • 　個別不動産の年率換算前収益率： Capital Improvement or Expenditures of Real Property k（個別不動産kの建物改装費等／資本的支出）
  • 　個別不動産の年率換算前収益率： Net Operating Income of Real Property k（個別不動産kの純営業収益）

（注）
分出式の根拠については、上記の「2．AJPI算出に伴う個別不動産の収益率算出方法修正について」をご参照ください。
4．個別不動産の月次収益率の算出方法

個別不動産kの月次収益率は、上記(3)で算出した個別不動産ｋのインカム収益率( n1カ月収益率)と個別不動産ｋのキャピタル収益率( n2 カ月収益率)から、以下の算式によって算出される。

個別不動産の月次収益率の算出方法

個別不動産の月次収益率の算出方法


個別不動産の月次収益率の算出方法

5. AJPIの算出

上記の方法で算出した個別不動産の月次収益率を基に、AJPI月次収益率およびAJPIが算出されますが、その方法は合併に伴わない通常の場合と同様です。具体的には、以下のリンク先をご覧ください。

⇒AJPIの算出方法はこちら

6.AJPIキャップレートの算出

合併があった場合のAJPIキャップレートは以下の式により算出

(ⅰ)個別不動産のキャップレートの算出（ステップ１）
　合併銘柄の個別不動産のキャップレート（CRk）を、以下の式により算出（合併銘柄以外の個別不動産のキャップレートは通常の方法で算出します）
個別不動産ｋのキャップレート
ただし、
個別不動産の年率換算前収益率：Net Operating Income of Real Property k（個別不動産kの純営業収益）
個別不動産の年率換算前収益率：Beginning Market Value of Real Property k（個別不動産kの期首市場価値）
(ⅱ)個別不動産のキャップレートを集計します （ステップ2）
　合併銘柄の個別不動産と合併銘柄以外の個別不動産のキャップレート（CRk）を集計して、AJPIキャップレートを算出します。算出方法は通常の場合と同様です。具体的には、以下のリンク先をご覧ください。

⇒AJPIキャップレートの算出方法はこちら

7. AJPI、AJPIキャップレート以外の指標に関する取扱

AJPI、AJPIキャップレート以外の指標（平均稼働率、平均賃料単価）の算出方法は、通常の場合と同様ですので、以下のリンク先をご覧ください。

⇒平均稼働率、平均賃料単価の算出方法はこちら