上場不動産投資信託（J-REIT）の保有不動産に関する開示情報を基に算出された不動産投資インデックスであり、基準時点を1000とした指数として以下の算式によって算出される。

AJPIは、�@インデックスAJPI月次インカム収益率を用いて算出したAJPIインカム指数、�AAJPI月次キャピタル収益率を用いて算出したAJPIキャピタル指数、及び�BインデックスAJPI月次総合収益率を用いて算出したAJPI総合指数、３種類から構成される。 上記（※）式においては、AJPI月次インカム収益率、AJPI月次キャピタル収益率、AJPI月次総合収益率の総称として「AJPI月次収益率」と表示している。
　なお、AJPI月次収益率は以下のステップによって算出される。

AJPI四半期収益率は、AJPI四半期インカム収益率、AJPI四半期キャピタル収益率、AJPI四半期総合収益率から構成され、いずれも当該四半期の年率換算前収益率を示しています。
　AJPI四半期収益率のうち、AJPI四半期インカム収益率、AJPI四半期キャピタル収益率は、AJPI（ARES J-REIT Property Index）の四半期の変化率として算出します。

AJPI四半期データの変化率として算出されます。上の数値例の場合、例えば、200X年4月〜6月のAJPI四半期収益率は、以下の通り算出されます。

AJPI年次収益率は、AJPI年次インカム収益率、AJPI年次キャピタル収益率、AJPI年次総合収益率から構成され、いずれも当該年の年率収益率を示しています。
　AJPI年次収益率のうち、AJPI年次インカム収益率、AJPI年次キャピタル収益率は、AJPIの年間の変化率として算出します。

AJPI年次データの変化率として算出されます。上の数値例の場合、例えば、200X年1月〜12月のAJPI年次収益率は、以下の通り算出されます。

AJPIキャップレートは以下の式により算出

ARES J-REIT Property Databaseが公表する指標は、上場J-REITの開示情報のみを利用するという方針によって、以下のような課題が生じています。
　第一に、J-REITが誕生した当初において、上場J-REITの保有不動産が少ないことによって生じる課題が考えられます。指標が対象とする保有不動産数が少ない場合、指標が市場全体の平均値を示さず、指標の対象となる保有不動産の個別的要因が強く反映されてしまうリスクがあります。
　第二に、上場J-REITの保有不動産の増減に伴い、指標が対象とする保有不動産が変動することによって生じる課題が考えられます。これは、指標の変化が保有不動産の平均的な動向の変化のみを反映しているのではなく、指標の対象保有不動産の変化による影響をも反映している問題を意味します。特に、保有不動産数が少ない時期において、上場J-REITの保有不動産に対する新規に取得した保有不動産の割合が高いといえ、指標の変化に対象保有不動産の変化による影響が強く現れるリスクがあります。
　第三に、上場J-REIT各社の開示情報における項目の種類や項目の定義に差異があることによって生じる課題が考えられます。ARES J-REIT Property Database が公表する指標を算出する際、そのような差異については一定の調整を行っておりますが、その調整による結果と実際の動向との間に誤差が生じる可能性があります。特に、不動産投資収益率は、諸外国で利用されている不動産インデックスと同一の概念であり、算出式を定めるにあたってはアメリカで最も広く利用されているNCREIF Property Indexの算式と同等の前提によっておりますが、元データの開示における銘柄間の差異を調整したことによって生じる誤差が含まれていますので注意が必要です。不動産投資収益率をパフォーマンス評価や投資判断に利用した場合、結果として誤った判断につながるリスクがあります。
　第四に、指標の集計方法による問題点があります。この問題は、上場J-REITはいずれも６ケ月ごとに決算または中間決算（以下、両者を合わせて決算等といいます。）を迎え、決算ごとに個別保有不動産の情報を公開しているものの、決算の時期は銘柄によって相違しており、毎月異なるJ-REITが決算を迎えている事情によって生じます。ARES J-REIT Property Databaseにおける指標の算出にあたっては、毎月少なくとも１銘柄が決算を迎え、保有不動産に関する新たなデータを公表する事情を踏まえ、月次で指標を更新することといたしました。決算を迎えない月については、その月を含む決算期末のデータと同一であるものと仮定し、個別保有不動産ごとの加重平均を算出しています。ここでの仮定によって、毎月の変動が平準化されます。したがって、ARES J-REIT Property Databaseで公表する指標を元に、その変動を示す指標を別途算出された場合、変動性が市場で生じている変動に比べて過小に評価されるリスクがあります。
　ARES J-REIT Property Databaseにおいて公表する指標には、少なくとも上に挙げたような課題があります。これらの課題を認識せずに、指標を参考にする場合、誤った判断につながる可能性がありますので注意が必要です。
　今後、市場の拡大と共に課題が解消されてゆくことで、より課題の少ない指標になっていくことが望まれます。現状で、各種指標をご利用いただく場合、ここでお示しした課題について十分ご留意いただく必要があります。

ARES J-REIT Property Databaseの指標のうち、不動産投資収益率については、アメリカで特に広く利用されている、NCREIFが公表するNCREIF　Property Index（NPI）の算出式に準拠する方針で、算出式を定めました。

NCREIFは、1985年に設立されたNational Council of Real Estate Investment Fiduciariesの略称であり、不動産投資を行う年金基金などが会員となり、自社が保有するデータを提供することで、実物不動産インデックスを公表している非営利団体です。NCREIF Property Indexは1970年代末から作成され、1982年に正式に公表され始めました。2009年第1四半期時点におけるNCREIF Property Indexの対象不動産は、総額約2,686億ドル（約27兆円）、サンプル数6,071となっています。

NCREIF Property Indexの算出式は以下の通りです。

総合収益率のうち、個々の物件の純営業収益（NOI）に起因する部分です。NOIを四半期毎の投資額平均で除して算出します。

建物改築費等・資本的支出や部分売却考慮後の市場価値変動を、四半期毎の投資額平均で除して算出します。

インカム収益率とキャピタル収益率の合計値として算出されます。

NCREIF Property Indexの分母「BMV＋0.5CI−0.5PS−0.33NOI」は、四半期における平均投資残高を表しています。平均投資残高がこのように算出されるのは、以下のような前提に基づきます。

・前提1のイメージ図

前提1より、CIやPSの当該四半期中の加重平均としての大きさは、0.5CIまたは0.5PSという形で表されることになります。

・前提2のイメージ図

前提2より、
当該四半期中の加重平均としてのNOIの大きさは、

と表されることになります。

前提1、前提2により、平均投資残高は、BMV＋0.5CI−0.5PS−0.33NOIとなります。

J-REITは、半期毎の決算ではあるが、賃料収入等のNOIは毎月末に入ってくると想定しています。この場合、当該期間（半期）に発生するNOIの1/6ずつが毎月末に発生すると考えられるので、当該期間（半期）の加重平均としてのNOIの大きさは、

と表されることになります。
よって、分母に来る「該当半期平均投資残高」は、次式で与えられることになります。

＜イメージ図＞

以上から、ARES J-REIT Property Databaseが公表する不動産投資収益率（％／年）の以下の算出式が得られます。

AJPI（ARES J-REIT Property Index）とは、上場J-REITの保有物件に関する収支や鑑定評価額のデータを元に算出した不動産の価格インデックスであり、基準時点の値を1000とし、それ以降、以下の式に示す通り、前月の指数値に（１＋当月のインデックス月次収益率）を乗じて算出します。

AJPIの算出例

（例）インデックス月次収益率が以下のように推移した場合には、

200X年4月	200X年5月	200X年6月	200X年7月
0.51%	0.51%	0.53%	0.53%

200X年3月を基準(＝1000)とすると、AJPIは次のように推移する。

200X年3月	200X年4月	200X年5月	200X年6月	200X年7月
1000.00	1005.11	1010.25	1015.60	1020.99

●月次収益率算出の考え方

米国のNCREIF　Property Index(NPI)に準じた方法によって算出された個別不動産 ｋ の年率換算前収益率（通常は6ヵ月収益率）が6％の場合

当該6ヶ月間の月次収益率ｒが一定であったとして、毎月の月次収益率ｒをどのように算出するかが問題となる。
具体的には、以下に示す通り、単利あるいは複利で考えてｒを算出するのが一般的である。

＜収益率のイメージ＞

AJPIの算出においては、複利に基づき、月次収益率ｒを算出することとしました。

個別不動産kの月次収益率及びそれら月次収益率を用いたAJPIの算出方法については、「3.公表指標の内容 (1)AJPI（ARES J-REIT Property Index） 」をご参照ください。

不動産証券化協会は、AJPIの指数値自身に加え、AJPI四半期収益率及びAJPI年次収益率についてもウェブサイト上にて数値を公表しています。これらは、AJPIの変化率によって算出されます。

これ以外の任意の期間の収益率についても、当該期間のAJPI変化率として容易に把握することができます。なお、AJPI自体にも、以下のようなメリットが期待されます。

このような特性を持つAJPIの登場によって、日本の不動産投資市場の透明性の更なる向上や、日本における不動産のリスクヘッジ、リスクテイク手法等の拡大に寄与するものと期待されます。

不動産投資インデックスとは、不動産投資における意思決定の参考となり同時に投資成果を測定･評価するための指標を指します｡具体的には、賃料収入等から得られるインカム収益率と不動産価値の変動から得られるキャピタル収益率及びそれらを合計した総合収益率からなります。

インデックスには二つの用途があります｡「マーケット･インデックス」は投資対象となる不動産市場全体の動きを示し、投資戦略の策定や資産配分の検討に用いられます。「ベンチマーク･インデックス」は投資成果の測定やファンドマネジャーの実績評価の指標として用います。 　投資家による不動産投資インデックスの活用が一般化している英米では、インデックスを参考に、投資用不動産の選定や投資の評価を行っています。

株式・債券などの証券投資の場合には、流動性の観点から投資対象となり得る証券群(ユニバース、と呼ばれる)が定められ、それらの収益率平均を指数化したものがインデックスとなります｡投資家はインデックスを用いた期待収益率とリスクの組み合わせで資産配分を決定し、投資家のパフォーマンスはインデックスに対する相対評価で測定されます。
　一方、実物不動産は証券のように同じ性質のものが多数存在して売買されているわけではありませんし（不動産の個別性）、売買頻度も少ない（不動産取引の希少性）ため、ユニバースを設定してその取引価格からインデックスを作成することは困難です。

2002年7月、（株）QUICKが「QUICK REIT Index」、2003年4月にはJ-REITの主な上場先である東京証券取引所が「東証REIT指数」の公表を始めました。これは、各J−REIT銘柄の時価総額加重平均の指数を算出されたもので、TOPIXなどの証券インデックスの算出方法に準じた方法で算出されています。上場J-REITが登場したことによって、不動産証券化商品のインデックスが算出可能となったわけです。
　ただし、QUICK REIT Indexと東証REIT指数は上述した不動産投資インデックスとは異なるものですので注意が必要です。QUICK REIT Indexと東証REIT指数は、概念的にみて、証券インデックスの一種に過ぎません。

AJPIは、アメリカのNCREIF Property Index（NPI）に準じた形で算出されており、諸外国で利用されている不動産インデックスと同一の概念です。従って、将来的には、米国のNPIと同様、AJPIが、日本の不動産投資市場において、重要なインフラへと発展する可能性が期待されます。
一方、AJPIの算出に利用するJ-REIT個別不動産に関するデータについては、開示時期が異なる点や開示フォームに統一性がないという事情があり、若干の調整を施しています。また、AJPIが、REITの保有物件のみを対象としている点は、諸外国の不動産投資インデックスとは異なります。したがって、不動産投資インデックスとしてAJPIを利用する際には、これらのAJPI特有の事情や想定される特性に留意する必要があります。